Эскроу счет – это не гарантия.

“Казань первый” прочитал статью пост про новшества Эскроу.

Основную мысль подчеркнул, что эскроу счет это еще не гарантия построенного дома. Все верно все зависит от строителя.
Первым делом когда появлялись ипотеки, были всегда требования к застройщику, это деятельность, построенные дома, сданные дома, и строительство без судебных исков, не уплаты налогов и тд.

Одним словом, строитель должен быть благонадежный.
Немного о хроники и последовательности как работали банки с застройщиками.

Рынок шел, и ипотеки выдавались общей суммой после заключенного договора, и на эти средства уже строился дом на участке клиента, тут даже акты не нужны были, нужен был факт принятия средств от банка. Первой такой волной появились не целевые деньги, то есть средства шли не на строительства а куда-то…

Начали регулировать. И появилась траншевая ипотека, где делали фото отчеты, оценку (внутри банковскую о проделанных работ) и выдавались транши. Вот тут можно было усилить контроль и продолжить работать в этом ключе, не было бы большого роста цен на строительство когда перешли в Эскроу, чуть ниже объясню логику.

Появились Эскроу, гарантия размещения всех средства на счету, но они появились с августа 2024 года, кто озвучивает: -что работают с ними давно – это чу чуть по другому звучит, и название было 3х сторонний договор заключенный между банком, клиентом и строителем, то есть это договоренности, что деньги размещаются на хранения в банке, пока объект будет не сдан.
И в этом случаи нужен был акт приемки, то есть фактическое его строительство и поставить дом на учет не было.

Тут банкам развязали руки, и они диктовали условия, у кого не было своих средств строится, Банки рады были занимать деньги застройщикам, но под уплату субсидированной ставки и выдачу под 1%, но на конечном итоге нужно было 15,9% еще уплатить.
Или выход у кого были средства строить на свои, но минимальный срок начинался с 6 месяцев, потом дошел до 8 и 12 месяцев.

И тут дали началу росту цен, так как комиссии банка выдвигали большие, застройщик еще не привык строить на свои, и инвесторские не закладывал, но так как вектор цен дал банк, а это уплаты комиссии 15,9%, чтобы начать строиться за средства банка, был ориентир на, что ориентироваться застройщику, и цена сразу начала расти.

И тут дело не в прозрачности налогов и официального подтверждения, многие застройщики давно работают по упрощенке, есть сумма общая договора нужно ее уплатить, так как вернемся к моменту где ипотека была траншевая и все транши выдавались на счет строителя, и уже в этот моменте все начали подтверждать свои договора по суммам. И научились прозрачности, отчетности и работать в открытую по суммам договора, так как банк обязывал транши переводить на счет строителя, но именно траншевая ипотека, почему то была самая короткая буквально пол года.

Вернемся в хронологию 3х сторонний договор был до как раз марта 2025 года.
Государство объяснило банкам, что не правильно просить уплаты комиссии от застройщиков, и ввелся закон об Эскроу счетов, и тут как раз было правило раскрытие счета это постановления дома на учет – регистрация объекта.

С ними работать было легче, так как 3х сторонний договор был сложнее, и было много встречных комиссий, что изменилось, это просто загружать все свои дома на дом рф ресурс, там можно посмотреть, кто какие дома строит и сколько, там все прозрачно.

Но налоговые и государство давно знают, кто какие дома строит и сколько. Этот ресурс нужен банкам, и вчитываться в условия почему нужно загружать эти проекты – это больше контроль банков строителей, так как в случаи не удовлетворения объекта, или во все его не загрузить будут штрафы, плоть до возврата ипотеки.

Так почему эскроу счет это не гарантия, подводим итог, то что средства заказчика, кредитные средства, мат капитал будут размещены на счет безопасный, который раскроется в случаи, что объект будет достроен, и не просто достроен, а еще и поставлен на учет – это так!

И за такой период надеюсь многие строители, застройщики научились строить за свои средства, или выводить договора под субсидирование, и тут важно все правильно считать, так как если не хватит сил построить дом – а это сложный и требующий навыков процесс! А еще своих ресурсов и денег.

Застройщик просто может не справиться, а банки с замороженным счетом эскроу продолжит ждать пока дом зарегистрируется, и как пройдет время эскроу счет аннулирует ипотеку, и погасит ее, и пострадает застройщик, который просто не справился, клиент да защищен в плане денег на “счету”, но ежемесячные платежи продолжаются, процесс замена строителя, расторжения и перекрытия, будет за собой нести время, санкции, уплаты штрафа, что лягут на плечи заемщика.

И важная задача как банков, так и клиентов выбирать строителя, а наша задача адаптироваться под новые условия, в апреле месяца как обещали взяли 5 ипотек, и всем комиссию от банка уплатили за свой счет! Акция пока, что действует, но будет новый этап ипотеки, мы обязательно к этому вернемся, не большой спойлер – это будет касается условия по заемщику и ориентир май-июль месяц. У многих уже есть догадки, так как об этом рассказывают, только без механики и точности, как будут новости напишу пост!

Строим кирпичный дом на участке клиента в Кадышево
Кирпичный дом 167 м²
Цена под крышу 8350 тыс. руб.
Цена с предчистовой отделкой 10187 тыс. руб.
Крыльцо +120 тыс.руб.
Гараж входит.